BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 164/10 – veröffentlicht in IMR 2011, 174

Entscheidung
Der Vermieter beabsichtigt den Einbau eines Aufzugs in sein Gebäude. Der Modernisierungsankündigung widersprach die Mieterin, woraufhin der Vermieter diese zurückzog. Gleichwohl wurden die Arbeiten durchgeführt. Unmittelbar nach deren Abschluss macht der Vermieter eine deutliche Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB geltend, die die Mieterin u. a. wegen des Widerspruchs gegen die Modernisierung nicht zahlte. Mit der Klage verfolgt der Vermieter den Mieterhöhungsbetrag weiter.

Nach der Entscheidung des BGH zu Recht!

Der BGH unterscheidet zwischen dem Anspruch auf Duldung der Modernisierung und dem Anspruch auf Mieterhöhung. Die Duldung von Modernisierungsarbeiten kann gegen die Mieter nur durchgesetzt werden, wenn eine ordnungsgemäße Ankündigung vorliegt. Den Mietern soll damit ermöglicht werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen und sich diesen durch das Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Abs. 3 BGB zu entziehen. Zweck des Ankündigungserfordernisses ist es aber nicht, die Befugnis des Vermieters einzuschränken, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Regelung soll Vermietern vielmehr gerade finanzielle Anreize zur Modernisierung geben. Die Interessen der Mieter würden auch bei unterbliebener Ankündigung dadurch gewahrt, dass die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird.

Praxishinweis
Das Urteil gibt Vermietern einen größeren Spielraum bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Selbst wenn die Modernisierungsankündigung formale Fehler aufweist oder einzelne Mieter Widerspruch dagegen einlegen, kann der Vermieter nach der Durchführung der baulichen Maßnahmen trotzdem eine entsprechende Mieterhöhung geltend machen. Zu beachten ist jedoch die Härtefallregelung des § 554 Abs. 2 BGB, so dass möglicherweise nicht jeder Mieter die an sich zulässige Mieterhöhung tragen muss.

Ob das Urteil dazu führt, dass Mieter wegen der drohenden Mieterhöhung nunmehr stärker gegen die tatsächliche Durchführung von Modernisierungsarbeiten, z. B. in Form von einstweiligen Verfügungen, vorgehen, bleibt abzuwarten. Allerdings sind die Möglichkeiten der Verhinderung für die Mieter begrenzt, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung handelt, z. B. bei der Wärmedämmung der Außenfassade oder betreffend die Zugänge. Nur wenn Maßnahmen innerhalb der Wohnung notwendig werden, kann der Mieter durch Untersagung des Zutritts die Modernisierung verhindern. Zur Duldung ist er dann nur bei ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung verpflichtet.