BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 – 2 BvF 1/20

Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte 2020 in einem von Anfang an rechtspolitisch problematischen Gesetz versucht, die Mieten in Berlin zu senken und für längere Zeit mehr oder wenig festzuschreiben. Sowohl die Bundestagsfraktion der CDU/CSU wie auch zwei Berliner Gerichte hatten u. a. deshalb das Bundesverfassungsgericht angerufen.

Entscheidung

Der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts hat – mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25.03.2021 (veröffentlich am 15.04.2021) – das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Praxistipp

Aufgrund der Nichtigkeit des MietenWoG Bln gilt für die zurückliegenden Monate sowie künftig wieder die vertraglich vereinbarte Miete. Von den Mietern einbehaltene Mieten aufgrund des Mietendeckels sind grundsätzlich auch an die Vermieter zurückzuzahlen. Inwiefern Vermieter solche Nachforderungen gegenüber ihren Mietern geltend machen, bleibt abzuwarten.

Auswirkungen hat die Entscheidung ebenfalls auf alle laufenden Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB. Hier kommt eine „Deckelung“ nicht mehr in Betracht. Eventuelle Ordnungswidrigkeitenverfahren haben sich erledigt. Haben Vermieter in der Vergangenheit wegen der Deckelung geringere Mieten verlangt, können sie unter Beachtung der Kappungsgrenze und der Jahressperrfrist eine neue Mieterhöhung verlangen.

Erledigt haben dürfte sich auch die Verfassungsbeschwerde gegen die die Einführung einer ähnlichen Regelung in Bayern betreffende Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs.

Rechtsanwalt Carl Mang

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht