BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10

Die Antwort eines Juristen auf eine rechtliche Frage lautet gerne: „Es kommt darauf an.“ So auch hier. Der BGH hat hinsichtlich der Methode zur Abrechnung über die Heizkosten danach differenziert, ob die Heizkosten in der Gesamtabrechnung oder der Einzelabrechnung gegenüber den jeweiligen Wohnungseigentümern ausgewiesen werden.

Nach Ansicht des BGH hat der Verwalter anhand der Gesamtabrechnung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch für einen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist. Insofern müssen darin alle Kosten aufgeführt werden, die im Abrechnungszeitraum mit dem Bezug von Brennstoffen verbunden waren. Demgegenüber muss der Verwalter im Rahmen der Einzelabrechnung die Heizkostenverordnung berücksichtigen, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt.

Praxistipp

Der Verwalter muss folglich zwei verschiedene Abrechnungsmethoden beachten, was im Ergebnis zwangsläufig zu Abweichungen zwischen Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung führt. Diese Abweichungen hat der Verwalter aus Gründen der Nachvollziehbarkeit den Wohnungseigentümern in der Abrechnung verständlich zu erläutern.