BGH, Urteil vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie, der einen Mietvertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite übernimmt, hat keinen Anspruch auf Gestellung einer neuen Mietkaution des Mieters. Hat der Mieter bereits eine Mietkaution an den ursprünglichen Vermieter geleistet, so geht der Anspruch des Vermieters auf Gestellung der Kaution aufgrund Erfüllung unter. Auch ist der Mieter nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Einer solchen Zustimmung bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt.

Hat der Mieter jedoch die Mietkaution in der Form der Verpfändung eines Bankguthabens an den ehemaligen Vermieter geleistet und stimmt er einer Übertragung der Kaution auf den Erwerber nicht zu, so dass er das Bankguthaben und somit die Mietkaution zurückerhält, so ist er ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, erneut an den Erwerber eine Mietkaution zu leisten. Erfüllt der Mieter diese Verpflichtung, so geht ihm gleichwohl das Recht auf Rückgewähr der Kaution gegen den Alteigentümer/Altvermieter aus § 566a Satz 2 BGB nicht verloren.

Praxistipp

Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung des BGH. Die Entscheidung trägt der Besonderheit Rechnung, dass eine Mietkaution, die im Wege der Verpfändung eines Bankguthabens gestellt wird, nur mit Zustimmung des Mieters auf einen Erwerber rein faktisch übertragbar ist. Der Erwerber tritt dennoch kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a Satz 1 BGB), so dass er den Anspruch gegen den Alteigentümer/Altvermieter auf Übertragung der Kaution unbedingt, z.B. durch Kaufpreiseinbehalte oder Kaufpreisverrechnungen, realisieren sollte. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution gegen den Erwerber als neuen Vermieter besteht nämlich unabhängig davon, ob der Erwerber seinen Anspruch auf Übertragung der Kaution gegen den Alteigentümer/Vermieter – rechtzeitig – realisiert konnte.