OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 – 24 U 121/10

Im Rahmen eines vertraglich vereinbarten Vermieterwechsels wurden von dem eintretenden Vermieter alle Rechte und Pflichten übernommen, die nach dem bestehenden Mietvertrag für den ausscheidenden Vermieter begründet wurden. Nach dem Vermieterwechsel nahm der alte Vermieter den Bürgen wegen Altforderungen gegenüber dem Mieter, die aus dem Zeitraum vor dem Vermieterwechsel stammten, in Anspruch.

Das OLG Düsseldorf hat dies zu Recht abgelehnt. Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 20.06.1985 – IX ZR 173/84) haftet der Bürge infolge des Vermieterwechsels nur noch gegenüber dem neuen Vermieter für die Verbindlichkeiten des Mieters. Bürgschaftsgläubiger kann darüber hinaus nur derjenige sein, der Gläubiger der Hauptforderung ist. Nachdem im vorliegenden Fall uneingeschränkt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis übertragen wurden, hätte es zur Geltendmachung der Altforderung quasi einer „Rückabtretung“ der Ansprüche vom neuen auf den alten Vermieter bedurft.

Praxistipp

Welche Mietforderungen zum Zeitpunkt des Vermieterwechsels bestehen und wer berechtigt ist, diese geltend zu machen, sollte bereits in der Vereinbarung über den Vermieterwechsel zwischen dem alten und neuen Vermieter eindeutig geregelt werden.

Im Zusammenhang mit der Bürgenhaftung wird in der Praxis außerdem vielfach übersehen, dass der Bürge dann nicht haftet, wenn ihm infolge einer Vertragsänderung ein zusätzliches Haftungsrisiko auferlegt wird oder seine Verpflichtungen nachträglich ausgeweitet werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.01.2005 – 15 U 35/04). Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen erfolgt vielfach eine Anpassung an die geänderten Bedürfnisse der Mietparteien. Zusätzliche Flächen werden angemietet, nach Vertragsabschluss Vereinbarungen über die Miete getroffen, der Mietvertrag verlängert, neue Nebenpflichten begründet oder einzelne Mieter aus dem Mietvertrag entlassen. Soll der Bürge auch für diese Verbindlichkeiten haften, muss er der Haftungserweiterung zuzustimmen. Anderenfalls trägt der Vermieter das Risiko eines Forderungsausfalls.