KG, Urteil vom 06.05.2010 – 12 U 150/09

Entscheidung
Der Mieter beitreibt in einem Einkaufscenter einen Lebensmitteldiscounter. Der Mietvertrag enthält folgende Regelung: „Der Mieter ist berechtigt und verpflichtet ist, im Mietobjekt ein Lebensmitteldiskontgeschäft zu betreiben. … Der Vermieter wird auf den ihm jetzt oder zukünftig gehörenden Grundstücken, die im Einzugsbereich des Ladens des Mieters liegen, keinen weiteren Lebensmitteldiscounter ansiedeln, betreiben bzw. durch Dritte betreiben lassen.“ Als in dem Einkaufcenter ein russisches Kaufhaus eröffnet, das auch Lebensmittel anbietet, sieht der Mieter darin eine Konkurrenzschutzverletzung. Er mindert daraufhin die Miete und kündigt nachfolgend das Mietverhältnis aus wichtigem Grund.

Zu Unrecht!
Das KG hat zunächst festgestellt, dass im Mietvertrag kein allgemeiner Konkurrenzschutz sondern lediglich der Schutz vor der Ansiedlung weiterer Lebensmitteldiscounter vereinbart worden war. Wenn wie hier dem Mieter nicht allgemein Konkurrenzschutz gewährt wird, sondern nur für einen ganz bestimmten Geschäftstyp, schützt der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz den Mieter nicht bereits vor jeder Überschneidung des Nebensortiments. Auch wenn dies zu einer Einschränkung des vertragsimmanenten Vertragsschutzes führt, stellt die vertragliche Abrede der Parteien eine abschließende Regelung dar.

Praxishinweis
Auch ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag ist der Vermieter gehalten dem gewerblichen Mieter Konkurrenzschutz zu gewähren, der sich auf den vereinbarten vertraglichen Gebrauch erstreckt (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).Die Entscheidung des KG macht deutlich, dass eine ausdrückliche Vereinbarung zum Konkurrenzschutz durchaus zu einer Beschränkung dieses allgemeinen Konkurrenzschutzes
führen kann. Bei einer dahingehenden Vereinbarung sollte man daher genau überlegen, in welchem Umfang Konkurrenzschutz gewährt werden soll. Insbesondere sollte bei der Formulierung von vertraglichen Konkurrenzschutzklauseln besondere Sorgfalt gelten. In Einkaufzentren ist es allerdings umstritten, ob aufgrund deren Eigenart („Konkurrenz belebt das Geschäft“) vom Vermieter ein vertragsimmanenter Konkurrenz zu gewähren ist. Will der Mieter auch in Einkaufzentren Konkurrenzschutz gewährt bekommen, sollte er dies ausdrücklich vereinbaren.

Darüber hinaus ist streitig, ob ein Verstoß gegen das Konkurrenzschutzgebot überhaupt einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 BGB darstellt und zu Minderungsansprüchen führen kann. Das OLG Dresden hat zuletzt einen Mangel der Mietsache verneint (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010 – 5 U 1286/09, NZM 2010, 818), eine höchstrichterliche Entscheidung dazu steht noch aus.