Bereits zum 01.01.2009 ist die geänderte Verordnung über Heizkostenabrechnungen – HeizkostenV – in Kraft getreten. Die Novellierung der HeizkostenV ist ein Baustein des von der Bundesregierung verabschiedeten Klimaprogramms. Ziel der geänderten HeizkostenV ist es, Anreize für ein sparsames Nutzerverhalten bei der Energieverwendung zur Beheizung von Räumen und Zubereitung von Warmwasser zu stärken sowie Potentiale zur Minderung der CO2-Emission im Gebäudebereich zu nutzen. Zu den Maßnahmen im Einzelnen:

1.
§ 6 Pflicht – zur verbrauchsabhängigen 
Kostenverteilung

Der Gebäudeeigentümer bleibt grundsätzlich verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Grundlage der Verbrauchserfassungen entsprechend den Bestimmungen der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Um dem Nutzer sein Verbrauchsverhalten deutlicher vor Augen zu führen, hat der Gesetzgeber nun eine generelle Mitteilungsverpflichtung des Eigentümers in die HeizkostenV aufgenommen (§ 6 Abs. 1 Satz 2). Danach soll er das Ergebnis der Ablesung dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitteilen.

Eine Ausnahme davon besteht, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann (§ 6 Abs. 1 Satz 3). Ist in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut, bedarf es ebenfalls keiner gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs.
In welcher Form die Mitteilung zu erfolgen hat, ist in der HeizkostenV nicht ausdrücklich geregelt. Es ist daher davon auszugehen, dass eine mündliche Mitteilung grundsätzlich ausreicht. Erstellen moderne Geräteausstattungen sogenannte „Ablesebelege“, die dem Nutzer in der Regel zur Unterschrift vorgelegt werden, soll dies ebenfalls für die Einhaltung der Mitteilungspflicht genügen. Da für eine funkgestützte Fernablesung in der Regel solche Geräte zum Einsatz kommen, die Verbrauchswerte speichern und sich in den Räumen des Nutzers befinden, dürfte hier ein Ausnahmefall vorliegt, der die Mitteilungspflicht des Eigentümers entfallen lässt. Praktische Auswirkungen dürfte diese Mitteilungspflicht damit vor allem hinsichtlich älterer Verbrauchserfassungsgeräte, wie z. B. alte Verdunstungsheizkostenverteiler, haben.

Die HeizkostenV sieht eine Sanktion für einen Verstoß gegen die Mitteilungspflicht allerdings nicht vor. Selbst ein einklagbarer Anspruch des Nutzers auf Mitteilung wird als nicht gegeben angesehen (so Schmid, Novellierung der HeizkostenV, NZM 2009, 104, 105), so dass es folglich auf den guten Willen des Eigentümers ankommt, ob er den Nutzer über die Ablesewerte rechtzeitig informiert.

Nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV ist es dem Eigentümer nunmehr möglich, Verteilungsmaßstäbe, die sich als nicht sachgerecht erwiesen haben zu ändern. Eine Änderung kann nach der Streichung des Wortes „einmalig“ nunmehr soweit notwendig, auch mehrfach erfolgen. Zugleich wurde auf die Frist verzichtet, innerhalb derer die Änderung des Verteilungsmaßstabs erfolgen kann.

2.
§ 7 – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

Während im Allgemeinen die Kosten des 
Betriebs der zentralen Heizungsanlage in 
Höhe von mindestens 50 % bis maximal 
70 % verbrauchsabhängig zu verteilen sind 
(§ 7 Abs. 1 Satz 1), gilt nunmehr für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 (BGBl I,
Satz 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, eine Sonderregelung. Für diese Gebäude sind 70 % der Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage verbrauchsabhängig zu verteilen (§ 7 Abs. 1 Satz 2).

Eine weitere Sonderregelung gilt für Gebäude, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Hier kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 3). Das Beiblatt „Rohrwärme“ zur Richtlinie VDI 2077 soll dafür unterschiedliche Verfahren zur Verfügung stellen, wobei die Auswahl des Verfahrens im Einzelfall zu treffen ist.

Die Möglichkeit, einen höheren verbrauchsabhängigen Anteil zu vereinbaren (§ 10 HeizkostenV), bleibt weiterhin bestehen.

Die Regelung des § 7 Abs. 2, worin die Kosten, die zum Betrieb der zentralen Heizungsanlage gehören, aufgezählt werden, wurden um die Kosten der Eichung bzw. rechtlich gleichwertiger Verfahren sowie der Ver-brauchsanalyse ergänzt.

Insoweit ist zu beachten, dass die HeizkostenV lediglich der „Kostenverteilung“ dient. Ob diese Kosten vom jeweiligen Nutzer überhaupt zu tragen sind, ist an anderer Stelle, z. B. in Mietverträgen, zu vereinbaren.

Während die Kosten der Eichung in § 2 Nr. 4 Betriebskostenverordnung (BetrKV) bereits enthalten sind, fehlt es hinsichtlich der Kosten der Verbrauchsanalyse an einer entsprechenden Regelung. Wurde die BetrKV zum Gegenstand eines Mietvertrages gemacht, können die Kosten der Eichung folglich auf den Mieter umgelegt werden. Ob dies hinsichtlich der Kosten der Verbrauchsanalyse gilt, insbesondere ob die Kosten der Verbrauchsanalyse als sonstige Kosten im Sinne des §17 BetrKV umlagefähig sind, wird die Rechtsprechung zu entscheiden haben. Sollten sie danach nicht als Betriebskosten im Sinne der BetrKV zu bewerten sein, hätte das zur Folge, dass diese Kosten nur außerhalb der Wohnungsmiete auf Basis einer gesonderten Kostenübernahmeregelung dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden können.
Sind sie hingegen als sonstige Betriebskosten generell umlagefähig, bedarf dies einer konkreten Bezeichnung der Kostenart im Mietvertrag, um wirksam auf den Mieter umgelegt werden zu können. In bestehenden Mietverträgen wäre mithin eine Änderung erforderlich.

Nach § 7 Abs. 2 Satz 2 soll eine Verbrauchsanalyse insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben. Weitere Anhaltspunkte, wie diese Verbrauchsanalyse zu gestalten ist, gibt die vorliegende Fassung der HeizkostenV nicht her. Eine Pflicht zur Erstellung einer Verbrauchsanalyse besteht ebenfalls nicht.

3.
§ 9 – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen

Die Vorschriften des § 9 Abs. 1 bis 3 sind weitgehend geändert worden. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um Änderungen technischer Vorschriften, welche die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen betreffen.

§ 9 Abs. 1 wurde um Berechnungsvorschriften bezüglich der Kostenaufteilung ergänzt. Danach sind die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen. Ferner wurde geregelt, dass bei Anlagen, die weder durch Heizkessel noch durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung mit Wärme versorgt werden, anerkannte Regeln der Technik zur Aufteilung der Kosten verwendet werden können.

Nach § 9 Abs. 2 besteht nunmehr die Verpflichtung, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2003 mit einem Wärmezähler zu ermitteln. Die Bundesregierung möchte in Zeiten steigender Energiepreise damit eine möglichst genaue Erfassung des Warmwasseranteils sicherstellen.

Eine Ausnahme von der Erfassung mittels Wärmezähler wurde vom Gesetzgeber nur dann vorgesehen, wenn die Messungen der Wärmemenge mit einem unzumutbaren Aufwand verbunden ist, was etwa dann der Fall ist, wenn die Anbringung von Messgeräten aus baulichen oder technischen Gründen unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde. Liegen die Voraussetzungen vor, so erfolgt die vereinfachte Ermittlung der Anteile nach einer Gleichung, die materiell bisher geltendem Recht entspricht.

Die bisherige Wahlmöglichkeit für eine Berechnung der Wärmemenge auf Basis der anerkannten Regeln der Technik gilt nicht mehr. Ebenso gestrichen wurde die nach bisheriger Rechtslage bestehende Möglichkeit, den Wärmeverbrauch als auch den Brennstoffverbrauch einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage mit 18 % des Gesamtverbrauches zu schätzen, wenn eine anderweitige Ermittlung nicht möglich war.

Wie bisher auch differenziert die Verordnung nicht zwischen Wohn- und Gewerberaum, so dass die in der Berechnungsformel enthaltene Angabe „Awohn“ auch auf die Nutzfläche bei Gewerberaum anzuwenden ist.

§ 9 Abs. 3 enthält die Gleichung, wonach der Brennstoffverbrauch der zentralen Wasserversorgungsanlage bei Anlagen mit Heizkesseln zu bestimmen ist. Diese entspricht der bisherigen Gleichung des Abs. 2 (alt). Allerdings wurde der Katalog der Heizwerte der verbrauchten Brennstoffe erweitert bzw. weitergehend differenziert. So finden sich nunmehr auch Werte bezüglich leichtem Heizöl, schwerem Heizöl, Erdgas H, Erdgas L, Flüssiggas, Koks, Braunkohle, Steinkohle, Holz (lufttrocken), Holzpellets und Holzhackschnitzel.

4.
§ 9a – Kostenverteilung in Sonderfällen

Wie bislang auch hat der Eigentümer eines Gebäudes den anteiligen Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern zu schätzen, sofern dieser für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.
Grundlage dafür war der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren „früheren“ Abrechnungszeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum. In der Praxis kommt es häufig dazu, dass keine Daten eines vollständigen Abrechnungszeitraums zur Verfügung stehen, aber ausreichende Daten über einen kürzeren Zeitraum, die ebenfalls aussagekräftig sind. Um diesem gerecht zu werden, wurde § 9a Abs. 1 Satz 1 dahingehend geändert, dass nunmehr sowohl frühere als auch spätere Abrechnungszeiträume sowie kürzere Zeiträume zur Ermittlung der Kosten herangezogen werden können.

5.
§ 11 – Ausnahmen

Nach der Änderung des § 11 Abs. 1 Nr. 1a) werden Gebäude, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m² a) aufweisen, von der Anwendung der Heizkostenverordnung ausgenommen. Damit soll ein Anreiz geschaffen werden, für Gebäude den so genannten „Passivhausstandard“ zu erzielen. Insoweit wird die Ansicht vertreten, dass bei Vorliegen des Ausnahmetatbestands auch die Pflichten der Nutzer, insbesondere zur Duldung der Ablesung, entfallen, sofern keine dahingehende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde (Schmid, Novellierung der 
HeizkostenV, NZM 2009, 104, 108 m. w. H.).

Diese jetzige Regelung in § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. b) entspricht der bisherigen Regelung unter lit. a). Allerdings wurde diese um eine Begriffsdefinition der unverhältnismäßig hohen Kosten ergänzt. Unverhältnismäßig hohe Kosten sind danach solche, die nicht durch die Einsparung, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden kann, erwirtschaftet werden können.

Auf die in § 11 Abs. 1 Nr. 3 (alt) genannten Ausnahmeregelungen konnte sich der Eigentümer bislang nur dann stützen, wenn ihm die nach Landesrecht zuständige Stelle eine dahingehende Zulassung erteilt hat. Dieses besondere Verwaltungsverfahren wurde für nicht mehr erforderlich gehalten und gestrichen.



6.
§ 12 – Kürzungsrecht, Übergangsregelungen

Durch die Änderungen in Abs. 2 wird der Bestandsschutz für veraltete Techniken, die erfassungs- und abrechnungstechnisch nicht mehr zu vertreten sind, begrenzt. Der Eigentümer ist danach gehalten, die am 01.06.1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und die am 01.07.1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung umzurüsten.

Abs. 6 enthält eine Übergangsregelung, wonach auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 01.01.2009 begonnen haben, die HeizkostenV in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden ist.