OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom  01.07.2008 – 14 A 4716/05 – nicht veröffentlicht

Entscheidung
Der Kläger ist Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses. Einem früheren Mieter des Klägers war 1975 eine Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung einer Wohnung in eine Zahnarztpraxis erteilt worden.
Nach Auszug dieses Mieters im Jahre 1990
übernahm ein Rechtsanwalt die Räumlichkeiten und richtete dort seine Kanzlei ein. Nachdem die Genehmigungsbehörde hiervon Kenntnis erlangt und zur Beendigung der gewerblichen Nutzung aufgefordert hatte, erhob der Eigentümer Feststellungsklage. Er begehrte die Feststellung, dass die Nutzung als Rechtsanwaltspraxis keine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung darstelle, da kein Wohnraum, sondern eine Zahnarztpraxis umgewandelt worden sei. Dies lehnte der Beklagte unter Hinweis auf die Personen- und Zweckbezogenheit der Genehmigung ab.

Zu Recht!
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung auf der Grundlage des Art. 6 Abs. 1 Satz 2 Mietrechtsverbesserungsgesetz wird nicht objektbezogen erteilt, sondern bezieht sich allein auf den Antragsteller, auf die mit seinem Antrag verfolgte Nutzung und gilt nur für die Dauer dieser Nutzung. Mit dem Auszug des Zahnarztes und der Aufgabe der Praxis in diesen Räumlichkeiten endete somit auch die Wirkung der Genehmigung. Die betroffenen Räume verlieren durch die vorübergehende zweckentfremdete Nutzung aber nicht dauerhaft ihre Eigenschaft als Wohnraum.

Praxishinweis

Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein anhaltendes Problem, das immer noch zu zahlreichen rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern und Gemeinden führt. Dies trifft insbesondere auf zentrennahe ältere Wohngebiete großer Städte zu, in denen sich gewerbliche Nutzungen gern ansiedeln. Nicht selten wird auch noch nach jahrzehntelanger Zweckentfremdung der Nachweis der Rechtmäßigkeit für die gewerbliche Nutzung in ursprünglich als Wohnraum vorgesehenen Räumlichkeiten verlangt. Insofern verdeutlicht das vorliegende Urteil Eigentümern entsprechend genutzter Immobilien noch einmal die Bedeutung der Einholung der erforderlichen Genehmigungen für jeden einzelnen Mieter. Eine rechtswidrige Zweckentfremdung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit nicht geringen Bußgeldern geahndet werden kann.

Zudem ergibt sich bei laufenden Mietverträgen das Problem der Abwicklung des Mietverhältnisses, soweit die Voraussetzungen für eine Zweckentfremdung nicht vorliegen.