Ein gewerblicher Mietvertrag eines Einkaufszentrum enthält eine Regelung, wonach „Kosten für Unterhaltung und Ersatz der Werbe- und Hinweisbeschilderung des Geschäftszentrums inner- und außerhalb des Gebäudes“ auf den Mieter abgewälzt werden – zusätzlich ist geregelt, dass dies auch umfasst „Fahnen und Fahnenmasten und alle weiteren Werbeeinrichtungen, soweit sie sich auf das Geschäftszentrum beziehen“.

Diese Kosten sind mit einer Deckelung versehen, die allerdings nicht ausdrücklich Kosten für Aufstellung oder Anmietung einschließt.

Die Wirksamkeit einer derartigen Klausel war in Streit.

Die Entscheidung

Das KG hält die Klausel wg. Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs.1 S.2 BGB) für unwirksam.

Es verweist auf die Rechtsprechung des BGH, wonach bei der Umlage von Kosten für eine so genannte Webegemeinschaft gilt, dass diese Kosten wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein müssen. Dazu muss nicht nur eine Höchstgrenze festgesetzt sein, sondern generell muss der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren können (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04).

Im vorliegenden Fall hat das KG in sehr konsequenter Weise dabei den Grundsatz angewendet, wonach bei der Beurteilung von AGB-Klauseln im Individualprozess (also nicht nur bei der Verbandsklage) zunächst bei verschiedenen Auslegungsalternativen von der kundenfeindlichsten Auslegung auszugehen ist (vgl. z.B. Münchener Kommentar/Fornasier, § 305c BGB Rn. 51).

Im hiesigen Fall bedeutet dies, das nach dem Wortlaut der Klausel auch solche Werbemaßnahmen umfasst wären, die im gesamten Bundesgebiet und in unbegrenztem Ausmaß erfolgen, solange nur ein Bezug auf das Geschäftszentrum besteht. In einer solch (sicherlich vom Verwender nicht intendierten) Auslegung erweist sich die Klausel als für den Mieter nicht mehr durchschaubar und kalkulierbar; sie ist damit unwirksam im Sinne der §§ 305c, 307 Abs.1 S 2 BGB.

Praxistipp

 Die Entscheidung zeigt erneut, dass die Ausgestaltung von AGBs auch im Bereich der gewerblichen Miete Risiken birgt, die insbesondere bei sehr komplexen und detaillierten Vertragswerken leicht außer Kontrolle geraten.

In jedem Fall empfiehlt sich aus Mieterperspektive ggf. vor Zahlung einer Umlage ein genauer Blick auf das Klauselwerk – eine regelmäßige Überprüfung bestehender verwendeter AGB von Vermietern im Lichte des sich stets weiterentwickelnden Rechtsprechung gerade auch des XII. Senats des BGH ist ebenfalls ratsam.

Dr. Tassilo Eichberger

Rechtsanwalt