Am 05.11.2021 hat der Bundesrat einer Regierungsverordnung zugestimmt, die neue Regeln zur Heizkostenabrechnung vorsieht. Diese Novelle ist Reaktion auf die EU-Energieeffizienz-Richtlinie vom 11.12.2018. Die Richtlinie enthält „Verpflichtungen zur Fernlesbarkeit von messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation und zu Abrechnungsinformation“.
Seit dem 01.12.2021 sind die neuen Regelungen in der Heizkostenverordnung nun in Kraft getreten. Daraus ergeben sich neue Verpflichtungen für Vermieter. Es handelt sich dabei überwiegend um Um- bzw. Nachrüstungspflichten sowie neue Mittelungs- und Informationspflichten.
Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV müssen messtechnische Ausstattungen zur Verbraucherfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 eingebaut werden, fernlesbar sein. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nach § 5 Abs. 2 Satz 4 dann nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Geräte nicht fernablesbar sind.
Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbraucherfassung müssen jedoch bis Ende 2026 mit einer Funktion für Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Ausnahmen von dieser Anforderung sind gemäß § 5 Abs. 3 Satz 2 nur im Einzelfall zulässig, wenn aufgrund besonderer Umstände dies technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
Weiterhin müssen seit 01.12.2022 eingebaute fernablesbare Messgeräte oder entsprechend nachgerüstete Systeme mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein (vgl. § 5 Abs. 5). Dies bedeutet, dass die verschiedenen Ausstattungen in der Lage sind, Daten beziehungsweise Informationen miteinander auszutauschen.
Nicht nur Interoperabilität wird von dem Gesetzgeber für ab 01.12.2022 eingebaute fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung gefordert. Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 3 müssen diese Messgeräte außerdem sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können.
Für fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 01.12.2022 installiert wurden, gilt gemäß § 5 Abs. 4 eine Übergangsfrist zur Nachrüstung entsprechend Anforderungen des § 5 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 5 bis Ende 2031.
Die neuen Informations- und Mitteilungspflichten sind in § 6a geregelt. Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, mussten den Nutzern bis Ende 2021 regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen. Ab 2022 muss die unterjährige Verbrauchsinformation gemäß § 6a Abs. 1 Nr. 2 monatlich erfolgen. Der Mindestinhalt der Verbrauchsinformationen ist ausführlich in § 6a Abs. 2 dargestellt. Die Mitteilung kann in Papierform oder auf elektronischem Wege, etwa per E-Mail, geschehen. Informationen können auch über das Internet (und über Schnittstellen wie ein Webportal oder eine Smartphone-App) zur Verfügung gestellt werden, jedoch nur, wenn der Nutzer dann in irgendeiner Weise in den angegebenen Intervallen darüber unterrichtet wird, dass sie dort nun zur Verfügung stehen.
Sanktionen für die Verletzung der neu eingeführten Installations- und Informationspflichten wurden in § 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 geregelt. Die Nutzer können grundsätzlich den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Informationspflichten nicht nachkommt.
Zu beachten ist schließlich, dass die Regelungen der Heizkostenverordnung gemäß § 2 zwingendes Recht sind und für alle Räume gelten, die bestimmungsgemäß mit Wärme bzw. Warmwasser versorgt werden, unabhängig von der Nutzungsart und dem Nutzungsrecht – d.h. die Heizkostenverordnung ist auch auf Gewerbemietverträge anzuwenden. Wenige Ausnahmen vom Geltungsbereich der HeizkostenV-Vorschriften sind in § 11 geregelt.
Rechtsanwältin Anna Yurkova
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