OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 – 24 U 6/08 – veröffentlicht in IMR 2009, 421

Entscheidung
Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Gewerberäume bis zum 31.01.2005 abgeschlossen. Bereits zum 27.09.2004 räumt der Mieter die Mietsache vollständig und übergibt am 08.10.2004 einen Schlüsselsatz an den Vermieter. Im Mai 2005 stellt der Vermieter fest, dass ein weiterer Schlüsselsatz fehlt und erhält diesen unverzüglich nach Aufforderung am 09.05.2005 zurück. Die Parteien streiten sich über die geschuldeten Schönheitsreparaturen. 
Am 03.06.2005 beantragt der Vermieter ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren über die Kosten der durchzuführenden Schönheitsreparaturen, die er später klageweise geltend macht.

Das Gericht weist diesen Anspruch wegen Verjährung zurück. Nach § 548 BGB gilt eine sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit „Zurückerhalten“ der Mietsache beginnt. Dies setzt voraus, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich vom Zustand der Mietsache unbeeinträchtigt zu informieren. Unerheblich ist zum einen das vertragliche Ende des Mietvertrags. Zum anderen ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter  alle Schlüssel zurückerhält, zumindest wenn für ihn erkennbar ist, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache endgültig aufgibt. Auch wenn er nicht alle Schlüssel erhält, kann der Vermieter die Mietsache begutachten und innerhalb kurzer Zeit Ansprüche gegen den Mieter geltend machen. Damit kann das Ziel des Gesetzes, kurzfristig Gewissheit über die möglichen Zustandsverschlechterungen zu erlangen, erreicht werden. Es kam somit auf die Rückgabe des ersten Schlüsselsatzes am 08.10.2003 und nicht auf die endgültige Übergabe aller Schlüssel am 09.05.2004 an. Zum Zeitpunkt der Einleitung des Beweissicherungsverfahrens, was zur Hemmung einer noch laufenden Verjährungsfrist geführt hätte, war die Verjährung also bereits eingetreten.

Praxishinweis
Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB ist immer wieder problematisch. Insbesondere bei Räumungen vor Vertragsende besteht die Gefahr, dass die erforderlichen Schritte zu spät eingeleitet werden. Räumt der Mieter die Mietsache vollständig, sollte man vorsichtshalber die Frist bereits ab dem Tag berechnen, an dem der Vermieter den Zugang zu den Räumlichkeiten erhält. Ob noch weitere Schlüssel, Zugangskarten etc. zurückzugeben sind oder ob Schönheitsreparaturen, Rückbauten oder sonstige Maßnahmen durchgeführt werden müssen, ist dann unerheblich. Wegen der Kürze der Frist sollte der Vermieter auch nicht zögern, verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Neben dem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren, das für eine unmittelbare Nachvermietung zu lange dauern kann, kommt auch eine Zahlungs- bzw. Feststellungsklage aufgrund eines privat beauftragten Sachverständigengutachtens über den Zustand der Mietsache oder zumindest anhand eines konkreten Kostenvoranschlags eines auch als Zeuge zur Verfügung stehenden Fachunternehmens in Betracht.