BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) soll die Vorfinanzierung von Nebenkosten durch den Vermieter bzw. ein zinsloses Darlehen zu Gunsten des Vermieters verhindern. Die Grenze des Anpassungsrechtes sind dabei jedoch die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten – nicht jedoch sicherheitshalber einkalkulierte Zuschläge (oder Abschläge).

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Vermieter nach Abrechnung und Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zusätzlich einen „Sicherheitszuschlag“ auf künftige Kostensteigerungen vereinbart. Der BGH hat klargestellt, dass nur die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten Grundlage für ein Anpassungsverlagen sein können. Eine abstrakte Einpreisung von Risikofaktoren auf Grund von prognostischen Annahmen und/oder hypothetischen Risikoszenarien ist nicht möglich.

Praxistipp

In der Regel sind Anpassungen der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auf Basis der vom Mieter geschuldeten letzten Betriebskostenabrechnung (1/12tel) zu kalkulieren. Im Rahmen dieses Gestaltungsrechtes können zwar konkret zu erwartende Preissteigerungen (z. B. Energie), nicht aber abstrakte Risikozuschläge (oder Abschläge) berücksichtigt werden.